14.4亿落子苏州背后，绿城的“长跑法则”

复苏的气息正在地产行业蔓延。

12月5日，苏州第五批集中供地开启。相较于第四批20宗地块中2宗流拍、18宗底价成交的情况，本次集中供地显得更为火热。上架的10宗土地，最终2宗触顶摇号、7宗底价、1宗溢价成交，合计收金132亿元。

其中，位于工业园区锦溪街东、西洛巷北的地块被绿城中国以14.39亿元竞得，楼面价32001元/㎡，溢价率10.35%。

将苏州地块考虑在内，今年以来，绿城中国全年获取土地数达到29宗，土地投资额超500亿元，新增货值超1000亿元，权益比达80%。

活跃在土拍市场、持续补充优质土储背后，绿城有着一套穿越周期的“长跑法则”。

一

对一家房企而言，前三年的规模和投资是未来三年营收、利润的基础与前提。这也让房地产行业有这样一个特点——由当下决定未来，并循环递进。

基于此，如何保证规模与投资，让其为长期持续发展保驾护航，成为每个房企都在思考并探索的问题。在长期主义的共识下，各家房企走出了不同的路线。

11月初，第13届中国房地产科学发展论坛举办，绿城中国董事会主席张亚东在论坛上再次提及绿城今年的关键词——聚焦。

如何理解“聚焦”？张亚东表示，就是在“重资产部分，绿城中国将更聚焦、更深耕，以后会是10+25城市的布局，更聚焦核心城市，核心地段和核心项目。对轻资产部分，绿城管理板块将更加注重全国化拓展和品牌的输出，布局一二线、三四线甚至四五线城市。”

进一步具体到投拓拿地上，绿城中国执行董事、行政总裁郭佳峰则直言，下半年绿城拿地总数量会减少，权益会增加，精准投资，力争“拿地零失误”。

以绿城此次在苏州最新获得地块为例，工业园区锦溪街东、西洛巷北地块位于全苏州乃至整个江苏省的热门置业板块，紧邻苏州奥体中心，周边配套齐全。据了解，此前该板块内新房一房难求，开盘即罄为常态。

统计数据显示，今年以来，绿城中国新增货值的90%主要分布在杭州、北京、上海、宁波、苏州等核心城市的优质板块。基于此，郭佳峰还在中期业绩会上透露称，“今年新增土地的质量较好，随着行业形势的逐渐回暖，相信兑现度会进一步提升。”

无论是拿优质好地块，还是促兑现度提升，行为逻辑都指向着同一个目标——“全品质、高质量”。

二

“绿城不追求规模和排名的增长”，今年以来，张亚东多次在公开场合谈及绿城未来的发展主线，“‘全品质、高质量’是绿城在管理上追求的目标，也是绿城今年乃至未来的打法。”

想实现“全品质、高质量”发展，财务安全是首要条件。

公开资料显示，截至今年上半年末，绿城中国的总借贷金额为1398.49亿元，净资产负债率为71.5%。其中，一年内到期借贷余额为272.4亿元，短债占比降至19.5%，较去年末下降了5.6个百分点。

与此同期，绿城中国手中的银行存款及现金（包括抵押银行存款）共632.21亿元，完全覆盖短期债务，现金短债比高达2.3倍。

得益于良好的现金流水平，绿城不断对债务结构进行优化。据了解，截至2022年9月，绿城已归还93亿元永续债，剩余15亿元计划于2023年归还，从而实现永续债清零。

值得注意的是，今年前十月，绿城还在公开市场发行债券200.2亿元，平均成本低至3.43%。这在房企普遍发债困难的时期难能可贵。

随着行业不断回暖，绿城全品质、高质量的打法正为其引入更多的“活水”助力。

三

今年11月以来，房地产行业利好政策不断，监管机构前后射出的“三支箭”给房地产行业注入强心针。融资开闸，此前表现优异的优质房企受益更多。

公开信息显示，在“金融16条”发布后，绿城中国已经与工商银行、邮储银行、浙商银行、光大银行、平安银行等多家银行签订战略合作协议，累计获得超2500亿元综合授信额度支持。

11月底，央行第二支箭加速落地，绿城中国亦参与其中。

据多家媒体报道，绿城拟与近期报送110亿元储架式中期票据注册发行计划，用于置换到期债券和项目开发建设。目前相关注册工作正在推进过程中，具体金额等信息以协会审批为准。若获批，这将是绿城今年以来最大的一笔融资计划。

不仅如此，12月2日，绿城房地产集团有限公司还发布了2022年度第十三期中期票据注册文件。据悉，该中票发行金额上限15亿元，期限不超过5年，将采取固定利率。

融资活水不断涌入，另一边，绿城也在持续优化公司债务。

11月30日，绿城中国发布公告称，已于公开市场购回本金总额为350万美元的4.7%票据及本金总额为550万美元的5.65%票据。所购回的票据将按照票据的各自条款相应注销。

绿城方面还表示，公司将继续监察市况，并可能考虑于适当时候进一步购回上述优先票据，这也昭示着绿城对未来发展的信心。

回过头来，重新审视绿城的打法目标：聚焦核心城市的货值结构和拓展路径，全品质、高质量的运营节奏和现金安排再加上企业自身底色以及大股东的信用背书，共同构成了绿城的“长跑法则”。

正如多家券商在研报中所指出的，当各项利好政策接连落地，行业信心不断恢复，长跑者绿城也将聚焦发展，行稳致远。