无死角优异的年报
根据新力控股2019年度报告，公司2019年总合约销售金额914.22亿元，权益销售451亿元，同比增长28.6%和30.1%。
与此同时，公司2019年的总营业收入录得269.84亿元，同比增长220.7%；净利润和归属母公司净利润分别为20.14亿元和19.57亿元，同比分别增长263%和373%。
而截至3月末披露的所有AH股房地产企业中，新力控股业绩增速在所有72家已经披露业绩的AH股“百亿营收房企俱乐部”中位列榜首，增速较第二梯队的中梁控股以及合景泰富甚至拉开一个身位。
来源：Choice数据
而除去收入外，新力控股的其他财务指标也呈现出全面向好的迹象。
财务结构上，新力2019年年末的净资产负债率从2017年年末的269%，2018年年末的237%骤降至2019年的67%，降幅达到惊人的170个百分点。而基于负债率整体下滑的原因，除去新力控股港股融资替身净资产基数影响，公司的有息负债降压，回款周转加快同样有利于整体负债率的下降。
财报显示，公司截至2019年总负债在收入大增的背景下仅增20.2%，其中末有息净负债99.7亿元，较去年同期下降17%，回款导致的现金结余的增加成为负债降压的一大助力。
从总负债的角度，新力控股控制资产负债率卓有成效，很大程度与其回款力度有关，其中2019年年末合约负债342.31亿元，较2018年同期的401.96亿元不升反降；同时2019年公司流动比率在2018年1.1的基础上进一步提高到1.2。在同期业务规模扩大的基础上，合约负债反响波动，流动比率不降反升，可见企业综合回款能力业内卓越。
而净有息负债总额的下滑以土储视角来看更为明显。公司2019年年末权益土地储备1510万平米，与今年年初变化不大。但公司的新增土地储备以一二线城市为主，年内收购土地权益代价194亿元，一二线核心城区高单价土储或造成土地储备货值预计高于年初水平。但通常以负债增加为土储货值增长代价的现象却没有在新力控股2019年业绩中被发现，足见新力控股报表之完美。
而新力财务结构的改善也体现在了融资成本上。截止2019年末公司加权融资成本下降0.1个百分点；人民币债券评级稳健使得公司的负债成本出现了一定程度的下滑。
南昌辐射全国，合作式扩张成效卓越
低负债增速，高回款，高业绩增速，新力的“小奇迹”从何而来？
从收入结构上，新力控股的主要收入来源依然以物业销售为主，咨询与租金类为辅助。从区域上，江西依然是新力控股的收入重阵，其提供了54%的权益销售收入，大湾区，长三角则分别以24%和11%位列其后；而新力控股的大本营南昌由于正在推进“三年棚改攻坚”，其成为了新力控股的“货仓”，新增权益销售占比达到44%。
不过从业绩报告来看，新力控股已经开始趁着南昌棚改东风开始进行全国范围扩张。从公司2019年的新增土地储备来看，过去极少涉及的一线城市新增土储占到新力总新增土储的11%，二线城市则占到81%。从具体地区来看，除去南昌之外，新力重点布局的城市包括无锡，合肥，成都，苏州，深圳和广州，包括武汉，上海等地块新力均有所涉及。
在扩张策略上，新力除了江西业务之外，开始推进如粤港澳大湾区，长三角，华中华西核心城区拓展，开拓方式上以城市更新业务和产城结合为主，并着重提及通达城市各地的娱乐产业，商业综合体策略的脉络比较清晰，作为江西本地房企的“后发优势”也比较明确。
而能多线布局，快速进入全国各地主要核心城区，离不开新力控股的拿地策略，即收购与合作拿地为基础的囤货方针。
根据公司年报透露，2019年，新力通过招拍挂与并购获得36个项目，大部分项目为合作形式，权益占比普遍在3成至7成左右，全资权益比重不论是在江西省内还是省外占比都比较低。而在合作的基础上，与当地房企和金融机构合作存在良好基础，项目推进快速，加上“白银时代”的房地产开发商普遍存在风扇风险的需求，
而在业绩发布会上，新力透露，投地方法较为平衡，招拍挂、资源购地并重，以提升土地品质和项目利润水准；坚持合作，着重操盘以我为主且可以降低竞争、互补优势的项目，从而与合伙人分摊风险，借此最终强化服务品质和竞争优势。
2020新力发展可期
毫无疑问，除了江西加大城市改造的东风，新力的策略选择也有助于公司对一系列规模房企实现反超。从2017年跻身百强房企开始，新力的业绩高复合增速不断提升排名，时至今日已经位列30强之内。
当然，规模房企的增长潜力是判断一个公司是否有价值的标准，在大批房企失速的情况下，新力控股是否能维持行业前列的增速，成为了大部分投资者关心的问题。
此前新力的业绩发布会上，对于一些财务报告方面的提问，公司管理层进行直白而透明的解答。比如新力今年的毛利水平受到地方控价的影响出现了一些下滑。不过新力也解释，并购拿地的方式将税收支出整体进度提前，且公司采用了非常保守的核算方式，其导致了利润率的下滑。而新力也透露，房地产控价时代公司毛利预计将维持该水平，而得益于公司财务掌控能力的提升，公司的净利率将实现一定程度的回升。
值得注意的是，对于疫情对房企的影响，新力控股彰显了比较明确的信心。新力表示，疫情对于新力此类规模的房企影响较小，新力控股2020年的销售目标定在20%增幅。
而在未来的拿地策略上，新力控股会继续深耕江西市场并进一步扩大市场份额，长三角区域目前已经有3个城市公司，今年会增加至4个，大湾区也有3个城市公司，高单价地区的布局也会增加力度。
798472020/05/18 17:43
